果然，三井浩介问道：“孙小姐，你的定位原则简直是高屋建瓴，那我再想问问，未来城市综合体要想运营成功的关键是什么？”
“总体来说一个商业综合体想运营成功，前期策划定位和后期的商业运营管理非常非常重要的，中间环节也是不可缺少的；要做好一个商业项目首先要有一个好的专业的团队，其次要有一个好模式，再就是一个符合市场和人们需求的准确的定位，符合商家选址需求的产品和配套配置，再才是营销、销售、招商，最后还得有一个专业的商业运营管理团队，几者缺一不可。”孙晓红侃侃而谈。
听了孙晓红一番话，三井浩介充满了敬意。之前叶婉就已经让他感受到了惊艳，而孙晓红的给了他更多的震撼。
世纪地产，果然是人才济济。
“孙小姐，你总结的太精辟了，我是茅塞顿开啊。只是我想知道，有了这样的思路，我们要怎么做，才能将思路化为现实？”三井浩介问道。
“三井先生，要把思路转化为现实，要做好几个阶段的工作。
首先是项目前期阶段：明确项目定位，打造项目未来发展前景、商业氛围；目标消费群体定位，明确项目经营模式；完成项目规划设计方案，完善商业人流动线导向；开展前期意向招商，明确入驻商家品牌和要求，完成商业业态组合，细化业态卡位；制作项目招商手册，为实地招商做好准备。
其次是招商策划阶段：采取‘立体化’的宣传推广，与电视、平面、户外等媒体相互配合，营造市场热点；开展主力品牌商家的实地招商工作，一蹴而就完成招商计划；组织各类SP活动，如主力商家签约仪式、中小企业论坛等，利用签约主力品牌商家的知名度和影响力，营造市场引爆点；利用签约入驻商家的品牌档次，宣传未来商业环境，带动社会关注，采取金融地产的操作手法，加强客户对于项目的认可和信心。
落实到招商，要做到：‘以外带内，以大打小’的战略招商需分梯次分步骤进行；大品牌商家招商，有利于降低大品牌商家的先期引入将极大加快项目整体招商进程和开发进程；针对性对知名品牌商家招商，确定项目主题定位；充分利用主力店、次主力店打造本项目的商业前景；结合主力商家形成“我就是城市中心”规划设计；增强投资者对项目经营及未来发展的信心。”孙晓红一口气说道。
“孙小姐，我还有最后一个问题，商业地产招商谈判是招商中的一个重要工作，在你的实践中，有没有成熟的经验和技巧？”三井浩介问道。
听到三井浩介的问话，孙晓红思量片刻后道：“三井先生，这个问题之前我没有做过准备，既然三井先生问了，那我就想到哪，说到哪了。”
“好，孙小姐。”
“商业地产招商谈判是招商中的一个重要工作，在招商谈判中，是有一定的技巧可循的，熟练的运用各种技巧，可以达到事半功倍的效果，从而成功的实现招商。在世纪商超招商中，就充分利用各种技巧，使得世纪商场招商十分理想。
商业地产项目在招商过程中，客户会对项目进行了解，因此需要回答客户的问题。对客户问题进行分类总结，问题很多，归纳起来，一共有五类。
第一类是地理位置，商业地产项目的地段是其是否具有价值的一个重要因素，因此客户对于地理位置的关注程度是很大的。一般有关地理位置的问题，我在案场总结了一下，主要有：
项目具体地理位置？
项目环境有何特色？
项目周围的主要交通设施有哪些？
项目附近公交班次、路线？
项目附近有哪些主干道、宽度、是否太吵？
项目所属居委会、派出所？
项目周围商业态及营业状况？
项目周围学校及其地点交通、距离？
项目周围医院及其地点交通、距离？
项目周围菜市场、游乐设施如何？
项目附近居住的是什么样的人？
项目离飞机场、汽车站多远？
地理环境对本项目有什么有利和不利因素？
第二类问题是项目状况，对于项目本身的情况，招商人员也要十分的熟悉，因为商户要对项目完全了解之后，才会下定决心是否租购。一般有关项目状况的问题，主要有：
项目开发商、设计单位、施工单位？
项目开业后的管理团队是那里来的？
项目业态定位是什么？
项目总占地面积、总建筑面积？
绿化率、容积率、建筑密度？
公摊系数？
国有土地使用年限、起始年月？
布局规划情况？
我们的品牌放在哪里？
我们周围都有哪些品牌？
为什么将哪个品牌放在我们旁边？
能否调换位置？
项目共几层？
各店铺的面积、深、宽？
每层有多少品牌商户？
滚梯、直梯、货梯有几部？
我们的送货车停在哪里？
从哪里上货？
项目的垃圾临时堆放在哪里？
项目在造型、设计上突出之处？
项目分几期？
何时开工、竣工、交付使用？
预计开业日期？
项目计划有多少品牌商户进入？
大主力店都有那几家？